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为什么并购溢价高《地产项目收并购溢价》

时间:2021-08-05 21:52:14

项目收购一般双方都有利润要求,收购溢价指在项目收购过程中所支付的实际金额超过项目账面成本(可税前列支成本)的部分

根据收购模式,可分为资产溢价和股权溢价。收购溢价在项目纳税申报中不能进开发成本

从项目收益来看,对转让者来说,溢价越高,转让收益越高,但同时也意味着税负较大

对收购方来说,如果采用资产转让,资产账面价值可以对价上涨,因此不影响后续税负

如采取股权转让,较高的溢价意味着项目开发清算时较高的税务和收益水平的下降

溢价的处理符合双方的利益,本身就是税务筹划的范畴。 双方通过协助处理溢价,可以减少各自的税务负担,对收购方来说也可以谋求延迟支付对价

溢价处理过程就是将溢价部分的资金流出尽量开具可税前列支的合规发票

溢价处理应结合支付进度和财务审计,对收购方来说,基本原则是尽量在收购中按照支付进度完成处理

高级处理的最佳载体是土地,为一般通过签署咨询服务协议、拆迁补偿协议、建筑物拆除协议、建筑物拆除协议、场地平整协议、园林绿化协议、水电安装协议、工程承包协议、设备采购协议等途径处理溢价

处理方法根据资金的转移次数一般分为两种

01 溢价处理方式一

地产项目收并购溢价,有这两种处理方式

流程说明

其中,b为收购方,a为转让方,A1受a的实际控制,但没有直接的所有权关系,a’为a的合伙人

其中,a’可以发行纳入合规的账单或成本的收据,例如A1也可以发行纳入合规的账单或成本的收据时,A1、a’可以是相同的单位

筹划过程

a、b签署合同,未经审核约定溢价处理方式,a发出支付指令,要求b向A1支付相应资金

同时,a’签订金额与b相同的建筑物拆迁/绿化设计咨询等合同,发出相同的支付指令,在a’开具相应收据或成本的收据后,b完成支付,领取收据或成本的收据

方式评价

结合支付进度,a意志坚强,处理进度快,资金流动进一步加快。

02 溢价处理方式二

地产项目收并购溢价,有这两种处理方式

流程说明

其中b是收购方,B1是受b实际支配的税率低的公司

a为转让方,A1、A2受a的实际控制,但彼此没有直接的所有权关系

a’是a的合作伙伴,可以发行纳入合规的账单或成本的收据,如果A1也可以发行纳入合规的账单或成本的收据,则A1、a’可以是相同的单位

筹划过程

第一步是完全相同的处理方式1;

第二步,据此A2和B1签订等金额咨询等合同,A2完成等金额支付后向B1、B1开具相应的发票

方式评价

这种方式适用于溢价支付后的处理方式,资金流出后流入

与处理方式1相比,这种方式的缺点是交易费用多发生一次

a合作意愿薄弱,处理缓慢,整个规划过程的风险也大大提高

另外,由于我方缺乏避税类B1公司,处理方式2的实施难度很大,必须尽量避免

以上两种方式是在实际操作层面上针对溢价处理的两种模式,可以很好的理解,欢迎留言,讨论交流!

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723 ),获准转载,感谢原作者。

地产项目收并购溢价,有这两种处理方式