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什么是项目并购《房地产如何融资:房地产项目并购融资方案》

时间:2021-07-09 15:21:42

房地产项目并购融资方案

目录

一、资产管理公司的并购融资方案

二、“信托+基金/有限合伙”的并购融资方案

三、收并购项目融资注意事项

笔者按:

土地集中供应新规实施后,国企、总公司房企成为征地主力军,土地拍卖价格出人意料地持续上涨。高地价让越来越多的房企面临“拿地去死,不拿地去死”的窘境。与此同时,强主体、强区域的房地产融资业务竞争加剧,不少金融机构面临无法抢得优质业务、优质项目的问题。目前大部分同行都是“多看少投”。同行之间最常见的交流就是不要轻易相信房企的排名.

我们注意到,近期房地产行业内卷化问题猖獗,无论是开发商还是房地产融资机构都感受到了赛道的拥堵。尤其是22个城市集中供地新规实施后,对于开发商来说,除了资金实力雄厚的国有企业和头部房企之外,竞价拍卖挂宴成为了大多数排名靠后或实力较弱的房企的护航。毕竟拍摄到最后只能是“孤独”。与此同时,高溢价收购土地的房企也充满了担忧,比如项目净利润率较低的问题(具体来说,滨江在杭州收购土地时,其董事长公开回复项目净利润率仅为1%-2%)。面对招投标、拍卖、挂地市场的激烈竞争和房地产行业内卷化的现实,通过并购、不良资产、城市更新等多种方式获取土地成为大多数开发商面临的新的生存选择和挑战。为此,我们专门总结了房地产并购融资的相关运作模式,供同行参考。

一、资产管理公司的并购融资方案

目前,一些资产管理公司可以通过资产收购和重组为房地产项目提供融资。但是,由于监管要求,通常需要得到双方的充分合作,并打包收购资金(提供满足现金流要求的非住房实体作为接收实体)。此外,资产管理公司通常在工商变更后以受让方的名义登记拟收购项目公司的股权,标的地块的预抵押是放款的前提条件。基本交易结构如下:

房地产如何融资:房地产项目并购融资方案

1.资产管理公司或其指定单位通过小额贷款或其他渠道向收购人提供的非住房实体(借款人)提供贷款。非住房实体需要有良好的经营流程,其中借款人需要分析其偿债能力。

2.资产管理公司必须以受让方的股权转让工商登记和标的地块土地的预抵押作为放款的前提条件。但由于股权转让方在收到股权转让款前无法接受股权转让并配合土地抵押,因此收款账户应由收购方和收购方设置的共管账户设置,以共同监管资金。

3.在完成以收购人名义进行的工商登记和土地抵押后,收购人委托非房屋实体发放股权转让款并支付给出让人。

4.还款主体:非真实主体为借款人,收购人为共同债务人,承担向资产管理公司或其指定主体偿还本息的义务。此外,借款人的债务也可以由项目公司在后期还款时承担,项目公司可以代替借款人履行偿债义务。

5.资产评估及融资金额和成本:可由开发商和资产管理公司共同指定。评估结果不得与原交易地价和当前市场价格过度偏离。融资额度按住宅部分不超过60%、商业部分不超过50%的抵押率设定,融资成本为每年12%-15%。

6.增信担保措施:开发商地产集团承担连带责任及各项费用;项目用地预抵押

1.西部政府(GP)与信托计划(LP)共同设立合伙企业,合伙企业与开发商共同设立平台公司,平台公司通过股权收购方式受让转让方持有的项目公司股权。

2.本次“信托基金/有限合伙”的M&A融资方案为优先股型股权投资产品,主要针对强势主体(如百强开发商)的M&A项目。项目区域可以是一二线城市或强三线城市,但项目业态应以住宅为主。

3.融资计划是投资股权,注入融资资金。土地抵押不是增信措施的必要条件,但需要严格控制资金流向,对平台公司和项目公司进行实质性监管,如设立董事会一票否决权、任命副总经理和财务经理、财务和成本联合签约等。此外,融资金额一般按M&A资金的60%释放,综合融资成本每年约为11%-13%。

二、“信托+基金/有限合伙”的并购融资方案

我们在经营M&A项目融资时,不仅要认真评估融资主体的实力、资质和还款能力,还要关注M&A项目的隐性负债和宗地缺陷,充分关注土地风险、股权风险和债务风险,避免因项目公司重大债务问题导致项目推进困难, 目标地块规划条件及容积率等指标与披露不一致,地勘报告存在重大问题,将进一步影响M&A融资的偿债能力。 为此,我们建议开发商在并购时确保调整时间合理充分,尤其是对于长期未开发或停滞的目标地块,必须通过政府走访等多种方式充分调整;此外,建议开发商在支付少量定金后设定综合审计的条款,并约定审计后调价和终止的条款(审计不应局限于财务审计,应包括综合调整和核查)。在交易结构设计方面,我们建议开发商多考虑让转让方通过土地定价、企业分立等形式成立新的项目公司并投入项目,之后开发商再通过收购或增资的方式继续收购上述项目公司的股权,更好地实现风险和债务的剥离。

房地产金融课堂:本文源于西方政治财富,欢迎关注交流。

三、收并购项目融资注意事项

1.【融资方案系列】(一)土地融资及房地产项目预融资方案

2.【融资方案系列】(二)土地支付及房地产项目预融资融资方案(金交产品)

3.【融资方案系列】(三)信托432项目融资交易方案

4.【融资方案系列】(4)融资代建服务方案及贷款说明

5.【融资方案系列】(5)购房尾款融资方案(非标资产)

6.【融资方案系列】(6)房地产信托融资方案(实股清股实债开发建设基金融资)

7.【融资方案系列】(7)土地融资方案(包括保证金融资和土地收购)

8.【融资方案系列】(八)房地产信托432项目特定资产收益权融资方案

9.【融资方案系列】(9)购房尾款集合资金信托计划融资方案

10.【融资方案系列】(十)信托机构发展贷款融资方案

11.【融资方案系列】(XI)保险资金房地产项目融资方案

12.【融资计划系列】(12)区域证券交易所可转债预融资计划

13.【融资方案系列】(十三)购房尾款融资方案

14.【融资方案系列】(十四)土地保证金项目池融资方案

15.【融资方案系列】(十五)项目应收账款及购房尾款保理融资方案

16.国有企业财务控制平台房地产项目逆市预融资方案

17.黄金交易所房地产项目最新预融资方案

18.外资投资国内房地产最新预融资方案

25.小额贷款公司房地产预融资业务操作说明

26.严禁解决房地产融资出借渠道和抵押登记后的空壳432问题

27.2020年:信托机构单位债务融资方案

28.202003年:不良资产管理机构房地产融资方案

29.黄金交易所产品:房地产融资方案及融资操作实务

30.如何在中国投资海外基金——QFLP基金架构设计与运作流程

31.被开发商忽视的停车场融资方案

32.土地融资创新:“股东/关联方借款地方AMC债务融资”组合方案

33.海外资金如何进入国内投资房地产项目

34.房地产企业债务重组与融资实践

35.外资机构境内房地产预融资业务框架设计及涉税规划

36.房地产供应链保理融资方案

37.富人如何经营房地产融资业务

38.地方政府在合作开发项目中的融资策略

39.小额贷款公司的土地付款及土地保证金资金池融资计划

40.如何操作房地产基金的真实投资

41.中小开发商融资选择:实债、融资代建、小股交易、合作开发实践计划

42.房地产企业上游单位代采业务融资方案

43.商业房地产项目和商业资产融资计划

44.202008:房地产预融资机构及财富人员业务转型

45.202008:信托机构如何在现行监管下开展业务

46.总承包商保理融资方案和分包商反向保理融资方案

47.金融机构如何向投资者支付收益

48.土地保证金融资业务的实践分享

49.202009年:资金出境最新操作做法

50.房地产融资的融资成本

51.依托开发商信用增级的保理融资方案

52.202010:上市公司房地产投资偏好与当前贷款操作

53.202010:信托非标招标业务模式

54.2020103360 《深圳市外商投资股权投资企业试点办法(征求意见稿)》解读及最新QFLP管理人及基金产品资格申请实务分析

55.开发商的对外投资和跨境融资实践

56.房地产融资新路径:依托供应链商票的线上拍卖融资模式

57.202011年:上海、海南、天津QFLP试点政策及比较分析

58.房地产企业及其非住房实体如何通过融资租赁获得资金

59.到期后开发商贷款展期及续贷方案

60.房企如何发行美元债务融资

61.房地产项目收益权融资方案

62.202012:最新基金运作惯例

63.202012年:整理房地产信托融资产品

64.2020年房地产金融事件汇编

65.《关于加强私募投资基金监管的若干规定》之后,私募基金将何去何从?

66.2021年中小开发商如何融资

67.供应商如何逆向投资房地产项目

68.地产融资计划实用文章汇编

69.房地产项目的投资和贷款

70.土地支付前的增量融资

71.供应链运作下的房企表外融资

72.商业房地产项目和商业资产融资计划

73.被开发商忽视的停车场融资方案

74.住房存量资产的抵押融资

75.中小开发商融资

76.中小开发商融资准入条件和融资产品类型

77.房企存量商业融资方案

78.与发展贷款共存的增量股权融资

79.地下集中土地保证金融资实践

80.现金流断裂的住宅项目如何融资?开发商的夹层融资